Cette question est bien plus complexe qu’elle n’en a réellement l’air. La durée d’un bail commercial n’est pas fixe, ce qui crée bien souvent des confusions auprès du bailleur et du locataire. Voyons cela plus en détail…

En principe…

En règle générale, un bail commercial a une durée minimale de neuf ans, applicable pour les engagements verbaux et écrits. Tandis que les baux de courte durée ainsi que les conventions d’occupation précaire ne sont pas concernés par cela, ce principe s’applique aux contrats de sous-locations, comme le stipule l’article L 145-4 du Code de Commerce.

Ce même document affirme que les clauses, arrangements et stipulations qui s’écartent de la durée minimale des neufs ans sont bien souvent non-écrits. Puisque ces prescriptions sont d’ordre public, il convient pour les parties de ne pas y déroger.

Les autres cas de figure

Un type de bail, dit « bail à courte durée », est conclu pour une durée de trois ans maximum. Quant au bail à période, celui-ci comprend une période de neuf ans, suivie de plusieurs autres périodes triennales (des périodes de trois ans). Ce type de contrat est bien évidemment illégal au vu de la loi.

Le contrat à période doit en effet mentionner la durée minimale de neuf ans du bail, qui pourra être prolongé indéfiniment par période de trois ans. Ainsi, il est impératif que la période dépasse le seuil de neuf ans, durée au-dessus de laquelle les parties peuvent convenir de la durée maximale du bail.

Néanmoins, le locataire qui jouit d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans ne bénéficiera pas du plafonnement de loyer lors du renouvellement du bail. Également, l’acte devra être publié au service de la publicité foncière si le contrat a une durée supérieure à douze ans.

Contrat dont la durée est liée à la survenance d’un événement

Un des baux les plus populaires est celui dont la fin est liée à l’apparition d’un événement. Ça pourrait être par exemple le décès du propriétaire, la fin de la mission de l’intéressé dans le pays (notamment le cas des diplomates), la vente de l’immeuble…  Le bailleur peut effectuer une demande de résiliation du contrat.

Cette demande-ci ne pourra être effective qu’après la durée de neuf ans, même dans le cas où l’événement survenait avant ce délai. La date de signature du bail permet ainsi de décompter la durée du contrat ainsi que celle des échéances triennales. Le bail est, en principe, renouvelé pour une durée de neuf ans. Dans certains cas, les parties négocient une durée plus longue et s’accordent de signer un bail sur ce principe, comme le stipule le Code de Commerce Article L 145-12, al.1.

Les deux parties peuvent donc décider de signer un bail à la durée supérieure ou égale à neuf ans car le bail est considéré comme un nouveau lors de son renouvellement. Ce nouveau bail prend effet lors de la date d’expiration du bail précédent qui est prévue dans le contrat.