Les baux commerciaux sont régis par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Les contrats relevant des dispositions de ces articles sont conclus entre un preneur et un bailleur. Ce dernier va assurer au preneur la jouissance d’un local. En contrepartie, le preneur, qui est propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal, va devoir verser un loyer au bailleur. Il doit également avoir soit la qualité de commerçant ou d’industriel inscrit au Registre du Commerce des Sociétés, soit la qualité d’artisan inscrit au sein du répertoire des métiers.
Cette dernière condition a fait l’objet récemment d’une flexibilité de la part des Hauts magistrats.
Par un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation rendu le 28 mai 2020, les juges ont permis aux parties, souhaitant soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux, l’application de ce dernier, et ce, quand bien même le preneur ne serait pas immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.
Cette dérogation est possible dès lors que la volonté des parties est claire et non équivoque.
Les baux commerciaux sont d’une importance considérable pour les commerçants : la stabilité de l’emplacement du magasin, et donc du bail, leur permet de développer dans le temps leurs fonds de commerce et leur clientèle.
C’est la raison pour laquelle le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum, comme rappelé par l’article L.145-4 du Code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».
Cette disposition est impérative, le bailleur ne peut y déroger en principe.
Néanmoins, des exceptions existent dans le but de répondre à la spécificité de certaines situations pour lesquelles le contrat de bail serait inférieur à neuf ans ou, au contraire, supérieur à neuf ans. Ces deux particularités doivent être considérées séparément, une fois le principe légal du bail commercial étudié.
1. Bail commercial 3,6,9 : possibilité d’une durée plus courte, avec le bail dérogatoire de 3 ans
Comme on l’a vu, la loi impose que la durée légale du contrat de bail commercial soit de neuf ans. Ce type de bail est plus communément appelé le bail commercial 3/6/9. Le contrat sera donc dans la majorité des cas conclu pour neuf ans.
Toutefois, une telle durée peut parfois paraître inadaptée aux parties : pour le preneur, 9 ans peut paraître long, s’il ne connaît pas encore la rentabilité de son activité. Pour le bailleur, une telle durée peut paraître inquiétante, en particulier lorsque l’on n’est pas certain de la solvabilité et du sérieux de son locataire.
Il est donc possible de conclure un contrat plus court, pour 3 ans maximum. C’est l’article L.145-5 alinéa 1 du code de commerce qui gouverne la question :
« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »
Attention : il s’agit d’une durée maximum. Si le contrat se poursuit au-delà de trois ans, le preneur pourra alors demander la requalification de son bail en bail 3,6,9 classique : le bailleur ne pourra plus dès lors mettre fin au contrat de bail, sauf à régler à son locataire une indemnité d’éviction.
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Bail 3,6,9 : possibilité d’une résiliation avant le terme
Si les parties n’ont pas conclu un bail dérogatoire, mais un bail classique 3,6,9, pas de panique : elles peuvent toutefois prévoir une résiliation anticipée avant le terme.
Pour le locataire, c’est possible tous les 3 ans : on parle d’une résiliation triennale. Outre la résiliation triennale, le locataire peut également mettre fin au contrat de bail prématurément, s’il souhaite prendre sa retraite. C’est encore l’article L. 145-4 du Code de commerce qui gouverne la question.
Le congé du locataire devra être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Côté bailleur, il est plus difficile de mettre fin au bail commercial de manière anticipée.
Évidemment, cela sera possible si le locataire ne paye plus son loyer : le bailleur pourra alors demander la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion du locataire, en sollicitant le cas échéant l’acquisition de la clause résolutoire.
L’article L145-4 du Code de commerce prévoit également une résiliation prématurée du bail à l’initiative du bailleur dans les cas suivants, en particulier si le bailleur souhaite :
- Construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant,
- Réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage,
- Transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
- Démolir l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Outre ces cas de figure, bailleurs et locataires pourront toujours décider de mettre fin prématurément en bail commercial s’ils sont tous deux d’accord : on parle alors de résiliation conventionnelle.
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Bail 3,6,9 : possibilité d’une durée plus longue
S’il est possible de conclure un bail commercial pour une durée plus courte, il est également possible de conclure un bail d’une durée plus longue : par exemple pour 10 ou 12 ans.
Attention toutefois : un bail commercial d’une durée plus longue peut représenter un piège pour le preneur. En effet, un bail d’une durée plus longue offre deux avantages pour le bailleur :
- Tout d’abord, le loyer commercial se trouve automatiquement déplafonné lors du renouvellement ;
- Ensuite, le bail peut prévoit une dérogation au principe de résiliation triennale, afin d’obliger le preneur à rester dans les lieux jusqu’à la fin du contrat, sans résiliation anticipée.
C’est pourquoi, les locataires doivent faire particulièrement attention à la durée du bail commercial avant de s’engager, en particulier si la durée est plus longue que la durée classique 3,6,9. Mieux vaut prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé avant de s’engager.
