Le bail commercial ainsi que la destination, c’est-à-dire l’activité exercée par le locataire, sont tous les deux encadrés par le code de commerce. Les deux parties peuvent négocier la destination. Une fois celle-ci inscrite dans le bail, et que le locataire et le propriétaire signent ce document, ils doivent la respecter.

La clause de destination

A.    L’activité prévue

Le locataire doit se tenir à la destination prévue jusqu’à l’expiration du bail, qui pourrait interdire ou limiter l’exercice d’autres activités. Il est également obligé à poursuivre l’exploitation jusqu’à la fin du bail.

Dans le cas où le bail comporte une clause qui impose une occupation ou une exploitation personnelle du local, le locataire n’a pas le droit de mettre le fond en location gérance.

B.    La destination et son étendue

Si le bail dispose d’une clause dite « tout commerce », le locataire est libre de choisir l’activité qu’il qu’exercera. En plus, s’il y a une clause de destination qui prévoit certaines activités avec la mention « etc. », alors le locataire est en droit d’exercer des activités voisines. La destination du bail est également couverte par la mention « activités incluses » que l’on trouve dans le bail. Ce sont toutes les activités que le locataire pourra exercer.

En effet, ce sont des activités dites « accessoires » à l’activité principale dû à l’évolution historique de celle-ci, ou bien c’est dû à l’obsolescence de certains termes employés pour la description de la destination dans le bail. Le locataire est ainsi dispensé de l’autorisation du propriétaire s’il souhaite exercer une telle activité.

Un exemple pourrait être la vente en parapharmacie dans le cadre d’un bail conclu autour de l’activité d’une pharmacie.

Néanmoins, il est très important d’être vigilant par rapport à la rédaction de la clause de destination. Il faut éviter toutes confusions.

C.    Le non-respect de la destination et les sanctions engendrées

Interrompre son activité de façon prolongée, exercer une activité non autorisée, ou bien le fait de ne pas exploiter le local comme prévu peut causer la résiliation du bail ou bien le refus du renouvellement du bail sans aucune indemnité en contrepartie.

Dans certains cas, le locataire est poussé à versé des dommages-intérêts au bailleur pour avoir enfreint les clauses du contrat.

La déspécialisation du bail

A.    Qu’est-ce que c’est ?

La déspécialisation, c’est le fait d’étendre l’activité prévue par le bail, ou même la modifier. Pour ce faire, le locataire a deux options :

• La déspécialisation partielle.
• La déspécialisation plénière.

B.    Exercer des activités connexes ou complémentaires

Sont considérées complémentaires les activités qui sont indispensables pour mieux exercer l’activité principale. Quant aux activités dites « connexes », celles-ci font référence à celles ayant un lien étroit avec l’activité principale. Ces critères dépendent des juges du fond qui prennent en considération les usages commerciaux.

La déspécialisation partielle du bail est un moyen d’étendre l’activité qu’exerce le locataire à d’autres activités complémentaires ou connexes. Pour qu’une activité soit complémentaire ou connexe, elle ne doit pas être autorisée par le bail.

La déspécialisation pourrait avec des effets sur la révision triennale qui s’en suivra. Le locataire doit faire parvenir au propriétaire, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il souhaite exercer de nouvelles activités tout en les mentionnant. Le bailleur aura alors deux mois pour contester l’exercice de cette activité.

Celui-ci ne peut s’opposer à la proposition du locataire qu’en contestant le caractère complémentaire / connexe de ces activités. Le Tribunal de Grande Instance doit alors trancher.

C.    Exercer un (ou plusieurs) activités qui sont différentes de celle(s) prévue(s) sur le bail

Sur demande, le locataire peut être autorisé à transformer l’activité exercée, à deux conditions :

• Justifier les changements envisagés : « conjoncture économique et nécessité de l’organisation rationnelle de la distribution ».
• Les changements doivent être compatibles « avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ».

Les tribunaux approuvent la déspécialisation plénière lorsque l’activité prévue initialement s’avère être peu rentable. Pour cela, le locataire est dans l’obligation de demander l’autorisation au bailleur, en plus de le notifier aux créanciers qui sont inscrits sur son fonds de commerce. Ces demandes doivent être faites par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier.

Le propriétaire est dans l’obligation de notifier le locataire sous un délai de trois mois quant à sa décision finale : s’il accepte, refuse ou souhaite y inclure des conditions qui permettront au locataire d’arriver à un accord final.

Dans le cas où le bailleur refuse, une justification de sa décision doit s’en suivre avec une preuve que l’une des conditions de la déspécialisation n’est pas respectée. Le Tribunal de Grande Instance pourra autoriser la transformation en cas de désaccord. Si ça a un lien avec le prix du bail, alors le juge des loyers pourra trancher.

Dans le cas d’un locataire prenant sa retraite et cessant son activité, d’un associé unique d’une EURL ou encore d’un gérant majoritaire d’une SARL depuis plus de deux ans, il existe un régime de cession-déspécialisation prévu par le Code de Commerce.